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小窩的建商總共配合了三家銀行,我也詢問過了這三家銀行的房貸利率,不過我一開始就不打算給建商合作的銀行(分行)承貸,不是說他們的利率不優,其實雖然他們提供的利率其實說起來已經算蠻不錯的了,不過我心想,以我的條件及信用程度,應該還可以再談到更低才對呀~

1. 善用政府優惠的房貸政策
目前政府有提供2000億政府優惠房貸、青年安心成家方案、購置住宅貸款利息補貼...等政策,另外公務人員有公教貸款,請大家一定要去瞭解自己是否符合條件,以目前的房貸利率能申請到一定會比銀行自己包裝的利率還要低。我自己是吊上2000億政府優惠房貸車尾,剩下部份則是自己再跟銀行談。

2. 不一定要給建商配合的銀行承貸
所以我多方詢問,有撲浪上的好友推薦,也有身邊朋友的推薦,我另外也找了社區討論版上有鄰居推薦的房貸專員,最後我選擇這位又積極又有耐心而且利率還算滿意的這位專員,好笑的是,這家銀行我總共打給四位不同的專員,第二通比第一通利率還低(心裡竊喜),但我又不死心的打第三通,結果第三通的利率比第二通又更低,本來想說這樣應該差不多了,閒閒沒事再打第四通碰碰運氣看看,沒想到,第四通又能給我比第三通還要低更低,噗哈哈~ 想想覺得多打電話是對的! 我因此而少付了不少房貸利息呢^^

3. 房貸利率的選擇
在房貸利率的選擇,有一段式(即從第1期至繳清都是固定I+加碼)、二段式(例如前6M或1Y固定利率,6M之後或1Y之後是固定I+加碼)、三段式(例如前6M固定利率、7M-2Y固定利率,2Y之後是固定I+加碼),不過上述範例依不同銀行會有不一樣的包裝、期數及加碼,這就要視承貸人的條件及談價功力了。

舉個例子(目前I大都為0.8)
一段式: I+1.16%
二段式:1Y:固定1.88%、2Y起:I+1.3%
三段式:6M-1.75%、7-24M-1.99%、3Y起:2.25%

至於要選擇一段式、二段式還是三段式呢?看利率就可以知道,雖然二段或三段式的前1年至2年的利率較低,但2年或3年起往後的利率可是拉的很高呢!! 不要想省前面的利息而在往後付出更多的利息,如果還是無法決定要選哪一種,建議請銀行專員把要繳的利息試算出來,這樣就可以比較得出來到底選哪一種比較划算囉!!!

4. 會產生什麼的費用?
一般申請房貸,銀行會跟你收開辦費,每間銀行還有承貸人的條件都會影響到開辦費的多寡,當然是能愈低愈好啦!如果房貸專員有承諾開辦費多少,記得在對保書上寫清楚,比較有保障。不過如果你不曉得還會有什麼費用,就直接問"我需要付什麼費用"比較快囉!

5. 還款方式
有分本息攤還跟寬限限(即前幾年只繳利息不繳本金),這項選擇多多少少也會影響房貸利率,如果能本息攤還就選本息攤還吧!

6. 違約金
一般銀行都會要求綁約三年左右,這三年內不得轉貸,如果要轉貸或繳清解決都會有違約金的產生,而且違約金是罰固定罰款,還是貸款金額的多少百分比都要問清楚;不過如果有能力繳清房貸,只要不塗銷就不算違約。


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在跟專員談好成數及利率後,之後就是等銀行通知囉!這中間的時間銀行會去做鑑價的動作,並將鑑價結果及成數利率上簽出去,等簽准下來就可以進行對保了!要注意幾點:

1. 對保就是填寫文件及蓋章,由於簽的都是空白表格,所以一定填每一份文件或蓋每一個章前,都要先跟銀行專員問清楚是什麼用途,確認沒問題再簽名或蓋章。

2. 對保時要再次確認貸款內容,在對保時,一定要再次問清楚房貸利率、還款期限、貸款年限及違約金的相關規定。

3. 我覺得最重要的是,要求銀行撥款時不得接受建商單方面要求即自行撥款,須獲得我的同意方可撥款。這點要特別提醒是跟建商配合的房貸,跟建商配合的銀行分行有可能就直接接受建商的要求就撥款,這對買方相常的不公平,如果還未過戶,或是驗屋根本不過,後續的複驗就有可能會產生糾紛,請一定要注意哦!!

依我的經驗,如果不想delay時程,建議可以先跟工務所進行驗屋,驗屋當然不可能一次就過,所以能早一點驗屋就多一點時間讓工務所改進,當驗屋通過後再對保也比較不會衍生問題,總之,房子是幾百幾千萬的花費,我們自己都要積極謹慎一點,才能保障自己的權益。

參考資料:
妮妮AT世界的角落

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留言列表 (21)

Post Comment
  • HCY8631
  • 您的文章都超有建設性的!
    小弟第一次購屋時都不知道這些知識
    還好跟到政府2000億購屋貸款
    所以也就直接跟請建商代辦了
  • 您過獎了~
    我只是把自己在網路上搜集到的知識
    加入自己的經驗而寫出來
    給大家參考參考而已咩 呵

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:37

  • babylola
  • 你寫的好仔細喔
    對要買房子的人真的是一個很好的參考值耶
    太讚了

    松島
  • 我寫了前半部後
    才發現, 怎麼我這麼搞話啊 XDDD

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:39

  • Kiteyu
  • 我也打算來寫一篇這樣的文章
    也記錄,也讓一些需要的人知道一些事情
    這真的很重要,很需要分享
    感謝分享呀^^

    (那雙手,很眼熟…ㄎㄎ)
  • 哈哈...
    到時裝潢也一併寫一寫嘿
    跟妳一樣, 會寫這麼囉嗦
    除了是記錄, 也分享給需要的人 :)

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:41

  • blackgigi16
  • 為何你們不申請政府優惠利率?已經停了嗎?
  • 謝謝提醒啊...
    我都忘了這最重要的部份
    馬上補上去囉!! ^^

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:42

  • xemon
  • 會因為談四通不同利率是因為職業的關係嗎??

    你把資料整理的好詳細哦
    真是感謝分享耶^^
  • 我覺得是看房貸專員積不積極耶
    還有, 有沒有想做我這個case
    也或者, 缺業績缺很大.. 哈哈
    記錄下來也分享給需要的人咩 :)

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:43

  • 妮妮
  • 妳真認真,我都是找到資料直接貼出來,哈哈哈!我錯了,以後我會認真一點寫的,呵呵,祝妳滴窩裝潢過程順利圓滿喔。
  • 謝謝啊^^

    最好妳不認真!
    妳是我看過寫裝潢記錄最認真完整的
    我才要跟妳看齊呢~~~

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:44

  • 噗小牛
  • 感覺好多眉眉角角要注意喔....
    最近也在看房子了!
    但是都還沒看到滿意的!>"<
  • 眉角真的很多!
    而且這才是剛開始而已咧 >.<
    房子是看綠份的, 慢慢看不要急哦 :)

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:45

  • TiffanyDaniel
  • 謝謝啦!妳最好了!都寫的超清楚的呢!
  • 別客氣別客氣~
    希望對你們有幫助 :)

    wisebaby replied in 2009/09/16 21:48

  • lily
  • 唉~
    為了房貸搞得人揚馬翻,房屋買貴了,可不能貸款利率又比人家高吧!
    (自認條件也不賴的)
    發現近來標榜優惠利率銀行,其實都要搭配壽險....
    約定內容如下:
    *貸款撥款後馬上從中ㄧ次扣除20年壽險保費約30多萬
    *如身故時銀行優先扣除未償貸款金額

    超氣的....房子不是都抵押給銀行了嗎? 好處都拿盡了....
    因此還在周旋中......
    不知道有沒有寶貴意見呢?!
  • 我沒有搭配壽險耶...
    是有被暗示辦張信用卡
    對方這麼有誠意幫我談利率, 信用卡這小事我就辦了

    如果你的條件很棒, 我是覺得可以多問幾家看看
    不一定要找這家銀行或是這位行員, 條件好的貸款戶是大家都想要的
    是說不曉得妳談的銀行及利率如何???

    wisebaby replied in 2009/09/20 21:04

  • frogfish
  • 最近也在煩惱房貸的問題,請教:
    1.何謂條件好的貸款戶?收入高嗎?還是有其他的條件?
    2.文中提到的提前驗屋,是在哪一個階段呢?對保前嗎?還是銀行撥款前?
  • 1. 條件好的基本是工作的公司, 最好的是公教人員, 其次是前n大公司(這要看各家銀行的規定), 另外你的年薪也是談利率的籌碼(會要你的扣繳憑單)
    2. 我們的提前驗屋是在交屋對保前, 反正房子都弄好了就去驗了~

    wisebaby replied in 2009/09/30 22:27

  • monica
  • 可以告知妳和那家銀行辦理房貸嗎?最近找了幾家銀行利率都不優.又不想和建商配合的銀行貸.請私下回覆給我好嗎?謝謝
  • 已回信囉

    wisebaby replied in 2009/10/16 23:33

  • 蓉媽咪
  • 房貸問題

    如果已經核貸對保完後還可以用青年安心成家優惠利率嗎?(請代書處理辦台灣銀行的)
  • 應該是可以轉的
    蓉媽咪妳可以詢問一下台銀

    wisebaby replied in 2009/11/28 15:12

  • apple8232001
  • 你好:
    最近也在看房子 ,想請問新成屋砍價空間如何呢?
    房屋貸款是和那家銀行辦理,因我本身條件也還不錯(信用&年薪)
    請私下回覆給我,好嗎?
    TKS
  • 不好意思...
    我不是在房地產相關產業工作
    所以您的第一個問題我無法回答
    另外, 銀行資料已mail給您, 請收信~

    wisebaby replied in 2009/12/09 00:26

  • OHANA MOM
  • 你好
    最近看ㄌ我ㄉ利率 發現我ㄉ房貸利率挺高ㄉ 2.53 % 重談也不優 沒降多少 居然還得要榜約2年 所以想請問你ㄉ利率現在是多少 是跟哪家銀行貸呢 該怎麼談才能談到好ㄉ利率ㄋ
  • 利率要談得低, 自己的條件要好
    這樣才有辦法跟銀行爭取到好的利率
    另外, 選到願意幫我們爭取的業代也很重要哦!

    wisebaby replied in 2010/07/18 17:29

  • Private Comment
  • 角頭.轎班
  • 您好,

    我也想要銀行和專員的資料
    可否方便給我

    感恩
  • 這位專員已經離職了
    所以我沒辦法提供給你
    不好意思啊~

    wisebaby replied in 2011/07/22 08:42

  • 小華
  • 你好.我的房子預計四月交屋.建商說三月中就差不多要給
    資料進行對保....等一些相關程序,請問如果我想利用這期
    間去自己找房貸銀行的話.該怎麼找呢???因為房子還沒過
    戶那些的...不用準備什麼資料嗎
  • 一般建設公司都會有配合的銀行及利率
    如果你自己本身的條件(ex公務人員), 可以談到更低的利率
    目前雖還沒交屋, 但你就可以開始找了...
    怎麼找, 先找你平時有往來的銀行問問
    或是問問身邊親友有沒有在銀行工作的
    先問一下利率做比較, 手上有幾個候選, 後面的事才不會卡得太緊

    wisebaby replied in 2012/02/04 13:20

  • Private Comment
  • ella
  • 非常實用.感恩
  • 別客氣
    是說這文好久之前了耶 ((遠目

    wisebaby replied in 2014/03/25 10:53

  • 李安
  • 請問您文末所寫的公務所驗屋,公務所是什麼單位啊?驗屋主要應該驗什麼?
  • 工務所就是建商駐點在建案的辦公室呀
    不過我不大懂你後面的問題是什麼思???

    wisebaby replied in 2014/07/22 14:31

  • 買屋新手~
  • 我也是剛買屋的~對於很多東西也都不清楚,請問驗屋 都驗些什麼呢?要怎樣驗 才能確保房屋的品質是好的呢? 請問您貸款銀行是哪家呢? 感謝您唷~
  • 你可以用"驗屋 清單"關鍵字問一下google大神
    另外, 下面這篇是我們的驗屋記錄給你參考
    http://wisebaby.pixnet.net/blog/post/24258094
    我的銀行是富邦, 不過那是幾年前了哦!

    wisebaby replied in 2014/09/03 17:29

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